Que tal estimados lectores, cuantas veces no hemos conocido o escuchado que personas que tienen bienes inmuebles como lo son (casas, departamentos y terrenos) que lo están habitando personas ajenas al propietario, que ni siquiera tienen contrato ya sea de (arrendamiento, comodato o compra-venta) con el cual comprueben su posesión y lo peor de todo es que no quieren salirse de la propiedad.
Bien, pues este blog; te explica la acción que procede para el desalojo de estas personas, espero y les sirva esta pequeña explicación.
Comencemos:
La acción que corresponde para la devolución de un bien inmueble, en materia civil es la Reivindicatoria, esta acción viene de la palabra reivindicar que significa devolver la posesión a su legitimo dueño, es decir al propietario del bien.
Esta acción es personalisima, porque solamente le compete ejercitarla al propietario del bien mueble o inmueble. para que se le declaré el dominio sobre ella y el poseedor se la entregue con sus frutos y accesiones.
OBJETO DE LA ACCIÓN
- Pretende que el Juez resuelva a favor del actor la propiedad del bien reclamado.
- Que se imponga al demandado la entrega de la cosa que tiene en su poder, sus frutos y accesiones y al pago de los daños y perjuicios, gastos y costas del juicio.
QUE DEBE DE PROBAR EL ACTOR
- Que tiene la propiedad.
- Que carece de la posesión.
- Que la cosa esta en posesión del demandado.
- Que se identifique adecuadamente el bien.
LA ACCIÓN TERMINO PREESCRIPTIVO
Esta parte es sumamente importante, porque LA ACCIÓN NO CADUCA, CADUCA EL DERECHO. Y aquí me atrevo a poner algunos términos como lo son 5 años o 10 años.
¿Como esta esto que caduca el derecho y mas en estos dos términos?
pues aquí tiene que ver como entro a poseer el bien el demandado, porque una vez pasado este termino el demandado puede ejercitar una acción llamada USUCAPIÓN (en términos generales el demandado pasa de ser posesionario a propietario del bien, luego escribiré sobre esta acción) y uno de los requisitos es que tenga 5 años de buena fe o en su defecto 10 años de mala fe poseyendo el bien.
¿Como esta esto que caduca el derecho y mas en estos dos términos?
pues aquí tiene que ver como entro a poseer el bien el demandado, porque una vez pasado este termino el demandado puede ejercitar una acción llamada USUCAPIÓN (en términos generales el demandado pasa de ser posesionario a propietario del bien, luego escribiré sobre esta acción) y uno de los requisitos es que tenga 5 años de buena fe o en su defecto 10 años de mala fe poseyendo el bien.
ASPECTOS QUE SE DEBEN DE TOMAR EN LA FORMULACIÓN DE LA DEMANDA DE LA REIVINDICATORIA
- En la demanda debe expresarse con precisión, “el objeto u objetos que se reclaman, con sus accesorios”.
- La competencia del Juez.
- La ubicación de la cosa, si se trata de bienes inmuebles así como su extensión y linderos.
- La acción reivindicatoria solo puede ser ejercitada por el propietario que no esta en posesión de la cosa y contra el poseedor de ella.
- La vía ordinaria es la procedente para ejercitar la acción.
- A la demanda debe acompañarse el titulo de adquisición.
BIBLIOGRAFÍA
- Código Civil para el estado de Jalisco
- Código de Procedimientos Civiles para el estado de Jalisco
- Formulario de juicios Civiles: Eduardo Pallares
- Compendio del Derecho Civil: Rafael Rojina villegas
- Derecho de las cosas y sucesiones: Luis araujo valdivia
- google imagenes. diarioportal.com
Espero que hayan disfrutado de este articulo.
! la solución a un conflicto de este tipo puede variar para cada caso, así que contrate un buen abogado ¡
Además
recuerde, siempre contrate un abogado para que lo asesore antes de
que vaya hacer un tramite, y asi creame puede ahorrarse mucho dinero porque evitaría
pagar juicios costosos y que se resolverian en un tiempo prolongado.
si
tienen dudas sobre este tema pueden expresarlas en este mismo blog ó si
lo quieren hacer mas privado en nuestro correo electronico y con gusto
se les orientara.
DESPACHO JURÍDICO
TEL/OFICINA: 36-00-11-87.
CEL: 044-33-11-84-89-04.
CEL:044-33-12-89-99-46.
LIC. JOSÉ ALFREDO CASTRO RAMIREZ.
LIC.ÁNGEL ALFREDO CASTRO ROJAS.
CORREO ELECTRONICO: jya_abogados@hotmail.com
Tlaquepaque, Jalisco, México.
Buen día Lic. Castro Rojas, Antes que nada, felicitarle por este interesante proyecto de asesoría jurídica, en el cual usted aporta de una manera sencilla y amena asuntos legales que muchas veces como ciudadanos desconocemos o en los peores de los casos estamos mal informados. Lo segundo, tiene que ver con un problema que tengo. Hace aproximadamente 11 años que llegue a vivir a Tijuana, en ese tiempo la lucha contra el narcotráfico y la falta de empleo origino que mucha gente abandonará sus casas y en algunos casos (como es el mío) las rentas eran muy baratas. Pues resulta que en el año de 2004 una persona me rento por 6 meses un departamento, ya que mi intensión era solo trabajar una temporada, juntar dinero e intentar alcanzar el sueño americano. Durante ese tiempo trabaje como obrera en una maquiladora, trabajo en el cual me pagaban muy poco y eran horas extensas las que tenía que cubrir. Todo esto ocasionaba que me fuera difícil juntar dinero para lograr mi objetivo en el plazo que tenía pensado, por lo que llegado el plazo del vencimiento del contrato y buscar a la persona que me rento muy amablemente su departamento (porque no me pidió fiador, ni mucho menos depósito como en otros lugares en donde había preguntado sobre rentar), resulta que ya no vivía en ese domicilio donde lo contacte por primera vez y nadie de los vecinos me supo dar razón sobre su paradero. Durante un tiempo me dedique a buscarlo, lamentablemente no lo conseguí. Así que seguí viviendo en la casa, pagando los servicios que utilizaba, como agua, luz y en varias ocasiones cuando llegaba el recibo del predial lo pagaba. Como le comentaba desde hace más de 10 años he vivido aquí y con el tiempo pues conocí a una persona con la cual mantengo una relación de pareja y tenemos un hijo. Ahora mis planes ya no son irme para el otro lado, sino quedarme y por suerte en mi trabajo me va bien. Mi pregunta es la siguiente, contrario a lo que usted dice, yo que podría hacer para que en caso que apareciera el dueño no tenga que pagarle las rentas atrasadas, o que de la noche a la mañana me pueda desalojar ya sea él o algún pariente del mismo. Porque a mi vecino le ocurrió algo parecido, llegaron y lo sacaron de la casa que rentaba. ¿Qué puedo hacer? Muchas gracias licenciado por su amable atención.
ResponderEliminarSaludos y muy buenas noches Sra. Magda padilla.
EliminarPrimero que nada le pido una disculpa por apenas contestar a su pregunta, la razón es por motivo de trabajo, pero ya estaré publicando mas artículos para que ustedes tengan una orientación respecto a los derechos que se tienen.
segundo, muchas gracias por su comentario, como bien lo dice, el proyecto es ir asesorando de manera general a las personas respecto a sus derechos y ser de cierta forma este blog como preguntas y respuestas... para cada vez ir aprendiente respecto al derecho en una forma sencilla...
y en lo que respecta a la inquietud que tiene, la verdad considero que es muy complicado que me le vayan a cobrar las rentas vencidas, ya que para eso, tendría que exhibirse el contrato que origino la obligación, y por la fecha que me comenta que se realizo, considero que no se tiene por parte del que le rento.
otra cosa muy importante es que previo al lanzamiento de las personas que habitan en un inmueble tiene que mediar un juicio donde usted sea oída y vencida por un juzgado, para posteriormente decretar el juez si es que pedio el juicio, el lanzamiento. si no se hace de esta forma es ilegal la forma en que la quisieran sacar de la finca...
ahora la única persona que la puede desalojar de la propiedad es el dueño, y si este ya falleció, el albacea o heredero así decretado por el juez, como le comento en líneas anteriores, si se presenta un familiar a quererla sacar, ellos tiene que introducir la demanda de desalojo o reinvindicatoria, y justificar el derecho que tienen ante el juez de poder tramitar dicho desalojo, sino es el caso, la demanda seria al final improcedente, porque no entran en dicho supuesto.
ahora hay otra cosa importante que podría hacer usted, y seria demandar el juicio de usucapión (Juicio para pasar de ser posesionaria a ser propietaria de la finca).
se demandaría al que aparece como propietario en el registro publico de la propiedad, sino se sabe donde vive se emplazaría por edictos, y si ya falleció, se emplazaría al albacea (representante de los bienes del difunto), para que al final del procedimiento si se acredita el juicio de usucapión, el juez la declarara ya dueña del bien inmueble y la sentencia que se dicte, hará las veces de escritura del bien inmueble. esta acción podría prosperar si el contrato de arrendamiento que hicieron ya no existe y ha seguido en posesión del bien inmueble por mas de 10 años